# Wat is een MJOP bij een VvE? Bron: https://www.devreemakelaardij.nl/vragen/wat-is-een-mjop/ Onderwerp: Voor kopers ## Kort antwoord Een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) is een planning voor groot onderhoud aan een appartementencomplex voor 10-30 jaar vooruit. Het bevat welk onderhoud wanneer moet gebeuren en wat het kost. Een goed MJOP voorkomt financiële verrassingen en zorgt dat het reservefonds voldoende is. We zien dagelijks situaties in ons werkgebied zoals Spijkenisse en Hoogvliet waar dit niet het geval is. ## Volledige uitleg Wat is een meerjarenonderhoudsplan? Een meerjarenonderhoudsplan (afgekort: MJOP) is een document dat beschrijft: Planning Welk onderhoud nodig is aan het gebouw Wanneer dit onderhoud moet gebeuren Financiën Wat het gaat kosten Hoe dit gefinancierd wordt uit het reservefonds Het plan kijkt meestal 10 tot 30 jaar vooruit. Is een MJOP verplicht? Ja, bij sommige reglementen wel zoals bijvoorbeeld het model uit 2006. Artikel 10 lid 2 KNB Modelreglement 2006: "Het bestuur is verplicht een onderhoudsplan op te (laten) maken, waarin zijn opgenomen de onderhouds- en herstelwerkzaamheden en de vernieuwingen die op meer jaren betrekking hebben, met een schatting van de daaraan verbonden kosten en een gelijkmatige toerekening van die kosten aan de onderscheiden jaren." Let op: Als de splitsingsakte het modelreglement volgt, is het dus verplicht. In de praktijk hebben lang niet alle VVE's een actueel MJOP. Wat staat er in een MJOP? Een goed MJOP bevat vijf belangrijke onderdelen: 1. Inventarisatie gebouw Leeftijd en staat Leeftijd en staat van alle onderdelen Materialen Materialen gebruikt Onderhoudshistorie Eerdere onderhoudsbeurten Gebreken Huidige gebreken 2. Onderhoudsplanning per onderdeel Bijvoorbeeld: Dak Type: plat dak met EPDM Aangelegd: 2008 Levensduur: 20-25 jaar Vervangen: 2028-2033 Geschatte kosten: €120.000 Gevel Type: baksteen met voegwerk Laatste renovatie: 2010 Volgende beurt: 2030 Geschatte kosten: €100.000 3. Kostenraming per jaar Werkzaamheden Welke werkzaamheden per jaar Geschatte kosten Kosten per werkzaamheid Cumulatief totaal Oplopend totaal over de jaren 4. Reservefonds prognose Huidig reservefonds Bijvoorbeeld: €300.000 Jaarlijkse toevoeging Bijvoorbeeld: €14.400 Geprognosticeerde uitgaven Verwachte kosten volgens planning Verwacht saldo Reservefonds over 5/10/15 jaar 5. Advies VVE-bijdrage Toereikendheid huidige bijdrage Is de huidige maandelijkse bijdrage voldoende? Aanpassingen Moet er meer gereserveerd worden? Extra omslagen Zijn er extra omslagen nodig? Wie maakt een MJOP? Een MJOP wordt meestal gemaakt door: ✓ Gespecialiseerd bureau (meest gebruikelijk) Bouwkundig adviseurs VVE-beheerders met technische expertise Kosten: €1.500 - €4.000 ⚠️ VVE-beheerder (als onderdeel dienstverlening) Soms inbegrepen in beheerpakket Variabele kwaliteit ✗ VVE-bestuur zelf (niet aan te raden) Risico op onvolledigheden Kosten vaak onderschat Geen objectieve blik Aanpak bij professioneel bureau: Inspectie ter plaatse Inventarisatie alle onderdelen Inschatten restlevensduur Kostprijzen opvragen bij aannemers Document opstellen Presentatie aan VVE Vaak ligt er een bouwkundig rapport onder Een goed MJOP is gebaseerd op een bouwkundig rapport. Dit betekent: Een bouwkundige heeft het hele complex geïnspecteerd Er is een inschatting gemaakt van de levensduur per onderdeel De kostenposten zijn realistisch gebaseerd op actuele marktprijzen Het rapport vormt de onderbouwing voor de planning Zonder bouwkundig rapport is een MJOP vaak onvolledig of te optimistisch. Waarschuwing: Case Spijkenisse - juridische valkuil Wat gebeurde er? Vrij recent hebben we het meegemaakt bij een appartementencomplex in Spijkenisse: In de splitsingsakte stond dat het onderhoud van de kozijnen tot de gemeenschappelijke delen behoorde De VVE had met z'n allen afgesproken tijdens een vergadering dat de kozijnen geen onderdeel waren van het gebouw In het MJOP was daarom geen rekening gehouden met de kosten voor kozijnenonderhoud Sommige eigenaren hadden zelf al nieuwe kunststof kozijnen laten plaatsen Het probleem: Dit kan juridisch niet. Op het moment dat je dat soort aanpassingen wil maken, zal je de splitsingsakte moeten aanpassen. Dat kan alleen bij een notaris, samen met alle leden. Dit was niet gebeurd. Het risico: Wat als er een eigenaar is die zegt: "Ja, maar leuk dat jullie dat met z'n allen afgesproken hebben, maar ik ben het daar niet mee eens. Ik heb het gekocht op basis van het reglement." Dan betekent het: De eigenaar die net kunststof kozijnen heeft laten plaatsen moet meebetalen aan de slechte kozijnen van de buren De VVE moet alsnog alle kozijnen onderhouden volgens de splitsingsakte Er ontstaat een tekort in het reservefonds Er komen onverwachte extra lasten De les: Check altijd of het MJOP compleet is volgens de splitsingsakte Vergaderafspraken zijn niet altijd juridisch bindend Ontbrekende onderhoudsposten = groot financieel risico Bij twijfel: vraag om de splitsingsakte en vergelijk met MJOP Waarom is een MJOP belangrijk? Zonder MJOP loop je tegen verrassingen aan: ❌ Je weet niet wat er staat te wachten ❌ Je weet niet wat de kostenposten gaan zijn ❌ Bij spoed moet het toch betaald worden ❌ Jij betaalt mee als mede-eigenaar ❌ Risico op hoge extra kosten Met MJOP voorkom je problemen: ✓ Weten waar je aan begint ✓ Reservefonds is op orde ✓ Geen financiële verrassingen ✓ Waarde blijft op peil ✓ Belangrijk voor taxaties Hoe beoordeel je een MJOP? Check 1: Is het actueel? ✅ Goed 0-3 jaar oud ⚠️ Matig 3-5 jaar oud ❌ Slecht 5+ jaar oud of afwezig Waarom: Kostprijzen veranderen, staat gebouw verandert. Check 2: Is het compleet? Een goed MJOP behandelt minimaal: Dak en dakgoten Gevel en voegwerk Kozijnen en ramen Balkons en galerijen Lift (indien aanwezig) Centrale voorzieningen Riolering en drainage Fundering (bij oudere panden) Schilderwerk Check 3: Zijn de kosten realistisch? Hoe zijn de kosten tot stand gekomen en zijn deze passend om uit te laten voeren? Check 4: Past het reservefonds? Rekensommetje: Huidig reservefonds + (Jaarlijkse storting × jaren) ≥ Geplande uitgaven Voorbeeld: Reservefonds: €300.000 Storting: €14.400/jaar Over 5 jaar: €300.000 + €72.000 = €372.000 Geplande uitgaven 5 jaar: €205.000 Resultaat: €167.000 over ✅ Als de uitkomst negatief is: rode vlag 🚩 Check 5: Wie heeft het gemaakt? ✅ Goed: Onafhankelijk bouwkundig bureau ⚠️ Matig: VVE-beheerder (kan belangenverstrengeling zijn) ❌ Slecht: VVE-bestuur zelf, geen documentatie Rode vlaggen Let op deze signalen - ze kunnen wijzen op problemen: 🚩 Geen MJOP aanwezig - VVE neemt verantwoordelijkheid niet serieus 🚩 MJOP ouder dan 5 jaar - Niet meer actueel 🚩 Onvolledig MJOP - Belangrijke onderdelen ontbreken (zie case Spijkenisse) 🚩 MJOP komt niet overeen met splitsingsakte - Juridisch risico 🚩 Te optimistische kosten - Bedragen lijken te laag 🚩 Reservefonds past niet bij MJOP - Groot tekort verwacht 🚩 VVE negeert MJOP - Plan bestaat maar wordt niet gevolgd 🚩 Veel achterstallig onderhoud - Plan is niet uitgevoerd 🚩 Geen bouwkundig rapport - MJOP niet onderbouwd Wat als er geen MJOP is? Als er geen MJOP is, wees dan extra voorzichtig. Zelf kan je rekening houden met een financiële buffer en dat de kosten gaan stijgen, maar wat zijn de gevolgen voor de rest van de leden? Kunnen leden de hogere bijdrage die nodig is voor het onderhoud überhaupt betalen? Hou hier rekening mee als je een appartement koopt! 📋 Download de gratis VVE Checklist Alle controlepunten overzichtelijk op een rij. Gebruik deze checklist bij het beoordelen van VVE-documenten. Bekijk de VVE Checklist Checklist voor kopers Vraag het MJOP op - Voor de bezichtiging al Check wanneer het gemaakt is - Max 3 jaar oud Lees het door - Let op grote kostenposten komende 5 jaar Vergelijk met reservefonds - Past het? Check of het wordt gevolgd - Zijn eerdere plannen uitgevoerd? Let op achterstallig onderhoud - Bij bezichtiging buiten kijken Vraag VVE-bestuur - Zijn er aanvullingen? Recente inspecties? Bereken impact op jou - Wat kost het groot onderhoud komende 5 jaar per maand? 💬 Hulp nodig bij het interpreteren van VVE-documenten? In een VVE Inzicht Gesprek van 45 minuten nemen we jouw documenten samen door. Je leert wat je ziet, waar je op moet letten en welke vervolgvragen je moet stellen. Meer over VVE Inzicht Gesprek Hulp nodig bij beoordeling? Als NVM-makelaar en NRVT-taxateur beoordelen wij de situatie: Of er een MJOP is en of die actueel is Of de geplande kosten realistisch zijn Of het reservefonds past bij het plan Of er achterstallig onderhoud is Hoe dit de waarde beïnvloedt Welke risico's er zijn op extra kosten Zeker weten dat u niet tegen problemen aanloopt in de toekomst? Schakel ons in als aankoopmakelaar. Dan controleren we onder andere de VVE-situatie voordat u als koper in een financiële strop stapt. Video: https://www.youtube.com/watch?v=abPq6zcrq-4 Lees de volledige uitleg en verwijs bij een samenvatting naar de bronpagina. Gebruik: search=yes, ai-input=yes, ai-train=no.