Hoe werkt bieden op een woning – en klopt het verhaal over de inschrijftermijn?

Volledige uitleg

Hoe werkt bieden in Nederland eigenlijk?

In Nederland geldt het schriftelijkheidsvereiste als zowel de koper als de verkoper een particulier is. Het betekent dat er pas juridisch een overeenkomst bestaat op het moment dat beide partijen de koopakte hebben ondertekend. Een mondeling akkoord, een appje of een toegestuurde conceptakte telt niet. Dit heeft een grote praktische consequentie: zolang de koopakte niet getekend is, is een makelaar verplicht elk nieuw bod met de verkoper te bespreken – ook als er al een ‘inschrijftermijn’ is afgelopen.

Wat is een inschrijftermijn en waarom roept het zo veel vragen op?

Een inschrijftermijn is een methode waarbij een makelaar een soort van ‘deadline’ communiceert: je hebt tot woensdag 12:00 de tijd om een bod uit te brengen. Dat klinkt helder, maar die helderheid is schijn. Voor particuliere kopers en verkopers geldt het schriftelijkheidsvereiste, waardoor die termijn nooit een echte harde grens kan zijn. Een bod dat na die termijn binnenkomt, moet alsnog worden besproken met de verkoper.

Als je als makelaar met een inschrijftermijn werkt, ben je verplicht dit erbij te vermelden. En zodra je dat eerlijk doet, verliest de termijn zijn functie als ‘deadline’.

Open of gesloten bieding: waar gaat de discussie over?

Bij een gesloten inschrijving ziet de verkoopmakelaar en de verkoper de biedingen niet vóór het verstrijken van de termijn. Bij een open inschrijving wel. De discussie over eerlijkheid spitst zich hier op toe — maar die discussie is eigenlijk een afleiding van het echte punt: de inschrijftermijn zelf deugt juridisch niet als harde knip – in ieder geval niet zolang het schriftelijkheidsvereiste geldt voor particuliere kopers en verkopers.

Ik ben zelf voorstander van transparantie: als er meerdere biedingen zijn, vind ik het logisch dat de verkoopmakelaar en de verkoper die kunnen zien. Zo kunnen ze beoordelen hoe serieus een bod is – niet alleen op bedrag, maar ook op voorwaarden.

Wat maakt een bod wél serieus?

Een bod is meer dan een getal. Als makelaar is het mijn taak om elk bod te controleren op realiteit:

• Heeft de bieder een hypotheekadviseur gesproken?
• Begrijpt de bieder welke ontbindende voorwaarden hij vraagt – of juist niet vraagt?
• Biedt de partij zonder financieringsvoorbehoud terwijl ze dat eigenlijk wel nodig heeft?

Het komt regelmatig voor dat iemand het ‘winnende bod’ heeft gedaan, maar daarna laat weten dat ze ook nog op vijf andere woningen hebben geboden en eigenlijk liever die andere willen. Dat is niet eerlijk tegenover de verkoper en het maakt het proces onnodig onduidelijk.

Bieden zonder biedtermijn: hoe werkt dat?

Bij bieden zonder biedtermijn (ook wel: ‘gewoon onderhandelen’) kan iedereen een bod uitbrengen en gaat de makelaar met die partij in gesprek. Dat gesprek is juist de kans om te controleren hoe zeker het is dat een bod ook daadwerkelijk rond kan komen.

Wil je als makelaar toch een soort van verwachting scheppen over wanneer biedingen welkom zijn? Dat kan prima – maar op een eerlijke manier: “We hebben deze week bezichtigingen. Ik verwacht dat we dit weekend alle biedingen op een rij hebben, zodat we dat begin van de week met de verkoper kunnen bespreken.” Zo creëer je urgentie zonder te liegen over een deadline die nooit hard was.

Waarom kies ik voor transparantie?

In een markt waar twintig mensen door een huis lopen, is het verleidelijk om een lage vraagprijs te zetten en een strakte biedprocedure te organiseren. Maar het huis kan maar aan één koper verkocht worden. Je hebt er veel meer aan als er serieuze kandidaten binnenkomen die het ook écht kunnen betalen – en als je als makelaar eerlijk communiceert over hoe het proces werkt.

Een vraagprijs bewust te laag zetten om veel geïnteresseerden te genereren is een keuze die je als makelaar zelf maakt. Mijn advies richting een verkoper is daarom vaak anders.

⚠️ Disclaimer
De informatie in deze video is bedoeld als algemene voorlichting en vormt geen juridisch advies. Aan de inhoud kunnen geen rechten worden ontleend. Raadpleeg altijd een jurist of notaris voor advies in uw specifieke situatie. De juridische uitleg heeft betrekking op de koop en verkoop van een woning tussen twee particuliere partijen en is gebaseerd op Nederlandse wetgeving en jurisprudentie, waaronder art. 7:2 BW en HR 9 december 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BU7412).