Wat doet u bij een onduidelijke erfgrens als u uw huis verkoopt?

Volledige uitleg

De buurman claimt een strook van uw tuin

Stel: u bent het met de koper eens over de prijs en morgen wilt u de koopovereenkomst tekenen. De koper komt nog even kijken waar zijn tuinset kan staan. Dan roept de buurman over de schutting dat een strook van de tuin van hem is. In dit voorbeeld gaat het om acht vierkante meter, volgens de buurman. De koper wil nu weten welke tuin hij eigenlijk koopt.

Zo’n opmerking is een reden om de situatie uit te zoeken. Het betekent nog niet dat de buurman gelijk heeft, maar ook niet dat u zijn claim zonder onderzoek kunt wegzetten.

Is de kadastrale kaart voldoende?

De kadastrale kaart laat de globale ligging van een perceel zien. U kunt er geen exacte maten of grenzen uit afleiden. Even op de kaart aanwijzen waar de schutting hoort te staan, geeft dus niet de zekerheid die u zoekt.

Ook een schutting die er al jaren staat, vertelt op zichzelf nog niet wie eigenaar is van de strook grond.

Wat zoekt u eerst uit?

• Bekijk de eigendomsakte en andere relevante stukken over het perceel.
• Ga met de buren na waar de verschillende verhalen vandaan komen. Zijn er oude afspraken of documenten?
• Onderzoek of de schutting ooit is verplaatst en welke informatie over het gebruik van de grond beschikbaar is.

Blijft onduidelijk waar de geregistreerde grens ligt? Bij een grensreconstructie maakt het Kadaster de bestaande kadastrale grens opnieuw zichtbaar in het terrein, op basis van de oorspronkelijke meetgegevens.

Wat betekent verjaring bij een erfgrens?

Soms staat een schutting op een andere plek dan de grens die bij het Kadaster is geregistreerd. Daardoor kan een strook grond al jarenlang bij de tuin van de buren zijn getrokken. Onder bepaalde voorwaarden kan iemand door langdurig bezit eigenaar van die strook worden. Dat noemen we verjaring. De eigendomssituatie kan dan anders zijn dan u op basis van de kadastrale registratie verwacht.

Maar alleen zeggen dat de schutting er al heel lang staat, is niet voldoende. Het gaat ook om de manier waarop de grond in bezit is genomen en gehouden: gedroeg iemand zich naar buiten toe als eigenaar? Of mocht hij de grond juist gebruiken met toestemming van de eigenaar? Dat verschil is belangrijk. Grond mogen gebruiken is niet hetzelfde als die grond bezitten alsof deze van u is.

Daarom moet worden onderzocht sinds wanneer de situatie bestaat, hoe die is ontstaan en welke afspraken er zijn gemaakt. Oude foto’s, correspondentie, overeenkomsten en verklaringen kunnen daarbij helpen. De ouderdom van een schutting geeft dus niet automatisch het antwoord op de vraag van wie de grond is.

Wat kan het Kadaster vaststellen en wanneer is juridisch advies nodig?

Een grensreconstructie laat zien waar de geregistreerde kadastrale grens ligt. Daarmee is een beroep op verjaring nog niet beoordeeld. Het Kadaster beslist niet of iemand door verjaring eigenaar is geworden.

Een notaris kan de eigendomssituatie onderzoeken. Bij een geschil kan ook hulp van een advocaat en uiteindelijk een uitspraak van de rechter nodig zijn. Blijkt dat de eigendom door verjaring is veranderd, dan kan dit in de openbare registers worden verwerkt. Een meting en een beoordeling van het eigendom beantwoorden dus verschillende vragen.

Wat spreekt u af met de koper?

Dit is niet altijd voor morgen uitgezocht. Bespreek de onzekerheid tijdig met uw makelaar en zo nodig een notaris of juridisch adviseur. Maak duidelijk welke grond u kunt leveren en laat zorgvuldig vastleggen wat de koper koopt en hoe eventuele afwijkingen worden opgelost.

Misschien blijkt de tuin kleiner dan de koper dacht. Misschien blijkt de claim van de buurman niet te kloppen. Dat staat in dit voorbeeld nog niet vast. Met duidelijkheid over de situatie en de afspraken kan de koper beslissen of hij verder wil.

Mijn advies: zorg bij twijfel over de erfgrens al vóór de eerste bezichtigingen voor duidelijkheid. De koper komt voor uw tuin, niet voor uw burenruzie.