Wat is een VVE?

Wat is een VVE?

Als je een appartement koopt, word je automatisch lid van een Vereniging van Eigenaars (VVE). Samen met de andere eigenaren bezit je het hele gebouw – van dak tot fundering, van gevel tot lift.

Dit geldt niet alleen voor flats, maar voor alle appartementsrechten: portiekwoningen, maisonnettes, penthouses. Bij elke splitsing in appartementsrechten ontstaat een VVE.

Die gezamenlijke eigendom moet beheerd worden. Daar zorgt de VVE voor: onderhoud, financiën, verzekeringen en alle beslissingen over het complex.

Is een VVE verplicht?

Ja, wettelijk verplicht.

Artikel 5:112 lid 1 onder e Burgerlijk Wetboek:

“de oprichting van een vereniging van eigenaars, die ten doel heeft het behartigen van gemeenschappelijke belangen van de appartementseigenaars, en de statuten van de vereniging.”

Dus:

• Bij splitsing in appartementsrechten ontstaat automatisch een VVE
• Alle eigenaren zijn automatisch lid
• Je kunt je niet afmelden
• Ook als je verhuurt blijf je lid

Wat doet een VVE?

De VVE heeft vijf hoofdtaken:

1. Beheer gemeenschappelijke delen

• Onderhoud dak, gevel, trappenhuis, lift
• Schoonmaak gemeenschappelijke ruimtes
• Reparaties aan gemeenschappelijke installaties
• Tuinonderhoud (als van toepassing)

2. Financieel beheer

• Opstellen jaarlijkse begroting
• Innen maandelijkse VVE-bijdragen
• Bijhouden reservefonds
• Maken jaarrekening
• Betalen van leveranciers

3. Verzekeringen

Verplicht volgens modelreglement:

• Brand-, storm- en waterschade
• WA-verzekering (wettelijke aansprakelijkheid)

Optioneel:

• Glasverzekering
• Rechtsbijstand
• Bestuurdersaansprakelijkheid

4. Onderhoudsplanning

• Maken meerjarenonderhoudsplan (MJOP)
• Plannen groot onderhoud (dak, gevel, lift)
• Bewaken staat van onderhoud

5. Handhaven reglement

• Toezien op naleving VVE-regels
• Bemiddelen bij conflicten
• Indien nodig: handhavingsmaatregelen

Hoe is een VVE georganiseerd?

Het bestuur
Het bestuur wordt aangewezen door de eigenaren en regelt het dagelijkse beheer. Meestal zijn dit vrijwillige eigenaren, soms een betaalde externe bestuurder.

De vergadering
Minimaal 1x per jaar komen alle eigenaren samen. Daar worden belangrijke besluiten genomen:

• Goedkeuren begroting voor het komende jaar
• Vaststellen VVE-bijdrage
• Beslissingen over groot onderhoud
• Benoeming bestuur

Gestemd wordt op basis van je breukdeel: groter appartement = meer stemrecht.

Het splitsingsreglement
Bij elk appartementencomplex hoort een splitsingsreglement. Hierin staan alle regels over:

• Hoe vergaderingen werken
• Hoe besluiten tot stand komen
• Wat gemeenschappelijk is en wat privé
• Wie waarvoor verantwoordelijk is

Het reservefonds
Dit is het spaarpotje voor groot onderhoud. Moet het dak vervangen worden? Dan wordt dat betaald uit het reservefonds, gevuld door alle eigenaren samen.

De beheerder (optioneel)
Veel VVE’s schakelen een professionele beheerder in. Die regelt de administratie, organiseert onderhoud en adviseert het bestuur. De kosten hiervan komen terug in de begroting.

Wat betaal je aan een VVE?

Elke maand betaal je een VVE-bijdrage. Hoe hoog? Dat wordt jaarlijks vastgesteld. Er wordt een begroting opgesteld voor het hele jaar, die aan de vergadering wordt voorgelegd. Alle eigenaren stemmen hierover.

Gemiddeld: €150-€300 per maand

Het bedrag hangt af van:

• Je breukdeel (grootte appartement)
• Voorzieningen (lift, tuin, zwembad)
• Leeftijd gebouw
• Staat van onderhoud

Waar gaat je bijdrage naartoe:

• Onderhoud van het gebouw
• Verzekeringen
• Energie gemeenschappelijke ruimtes (verlichting trappenhuizen, lift)
• Kosten beheerder (indien van toepassing)
• Reservefonds voor groot onderhoud

Breukdelen: waarom betaalt niet iedereen hetzelfde?
Het ene appartement betaalt vaak meer dan het andere. Redenen:

• Benedenappartementen maken meer gebruik van tuinen
• Bovenwoningen maken gebruik van de lift (onderhoud)
• Grotere appartementen hebben groter aandeel in het gebouw

Deze kostenverdeling kan verschillen per complex en staat vastgelegd in de splitsingsakte.

Let op: Je kunt niet onderhandelen over VVE-kosten. Het is een vast bedrag naar rato van je breukdeel.

Wat staat er in het VVE-reglement?

Het VVE-reglement staat in de splitsingsakte en regelt onder meer:

1. Breukdelen

• Hoe groot is je aandeel?
• Hoeveel betaal je?
• Hoeveel stemrecht heb je?

2. Gemeenschappelijk vs privé

• Wat onderhoudt de VVE?
• Wat onderhoud je zelf?

3. Gebruik

• Mag je verhuren?
• Mag je verbouwen?
• Wat zijn de huisregels?

4. Financiën

• Hoe wordt de begroting gemaakt?
• Wat als je niet betaalt?
• Hoe wordt het reservefonds beheerd?

5. Vergadering

• Hoe worden besluiten genomen?
• Welke meerderheid is nodig?
• Wie mag stemmen?

6. Bestuur

• Hoeveel bestuurders?
• Wat zijn hun taken?
• Hoe worden ze benoemd?

Goede vs slechte VVE: waarop letten?

Wat als er problemen zijn met de VVE?

Als eigenaar heb je rechten:

1. Informatie opvragen

Je mag altijd inzage in:

• Jaarrekeningen
• Begroting
• Notulen vergaderingen
• Onderhoudsplan
• Splitsingsakte

2. Vergadering bijeenroepen

In het splitsingsreglement is geregeld hoeveel eigenaren nodig zijn om het bestuur een vergadering te laten organiseren.

3. Bezwaar maken

Bij de vergadering kun je bezwaar maken tegen:

• Besluiten
• Beleid bestuur
• Hoogte kosten

4. Naar de rechter

Bij ernstige problemen kun je naar de kantonrechter:

• Bestuur functioneert niet
• Besluiten zijn onredelijk
• VVE neemt verplichtingen niet na
• Vervangende toestemming te krijgen

Artikel 5:130 BW: Mogelijkheid om VVE-besluiten te vernietigen als die in strijd zijn met redelijkheid en billijkheid.

Hulp nodig bij beoordeling VVE?

Wij kunnen u helpen met een inschatting maken. Bijvoorbeeld als aankoopmakelaar of als verkoopmakelaar om juridische problemen met de koper te voorkomen.

• Of de VVE financieel gezond is
• Of het reservefonds voldoende is
• Of er rode vlaggen zijn
• Of het onderhoudsplan realistisch is
• Hoe de VVE-situatie de waarde beïnvloedt

Twijfel over een appartement? Neem contact met ons op.