Wat zijn de risico’s van een voorbehoud verkoop eigen woning?

Volledige uitleg

Wat spreekt u met de koper af?

Een voorbehoud voor de verkoop van de eigen woning is een ontbindende voorwaarde. De werking volgt uit de afspraken in de koopovereenkomst. U hoeft die voorwaarde als verkoper niet te accepteren. Wilt u de koper wel die ruimte geven, laat dan duidelijk vastleggen onder welke omstandigheden hij van de aankoop af kan.

Dit voorbehoud is niet automatisch hetzelfde als een specifieke NVM No Risk-clausule met een regeling voor een tweede koper. Ook het stilleggen van uw eigen verkoop is geen vanzelfsprekend gevolg: maak daar afzonderlijke afspraken over.

Hoe werkt de NVM No Risk-clausule?

De NVM No Risk-clausule combineert het verkoopvoorbehoud met ruimte voor de verkoper om andere kopers te zoeken. Uw woning blijft actief in de verkoop: bezichtigingen en onderhandelingen kunnen doorgaan.

Komt er een andere koper, dan krijgt de eerste koper volgens de afgesproken procedure de keuze: de aankoop onvoorwaardelijk maken of de koop laten eindigen. De NVM noemt hiervoor twee werkdagen. Onvoorwaardelijk betekent in deze modelregeling dat alle ontbindende voorwaarden vervallen, dus ook een eventueel financieringsvoorbehoud. De eerste koper moet de aankoop dan kunnen dragen zonder die bescherming.

Alleen belangstelling of een los bod van iemand anders is niet voldoende om als verkoper de eerste koop te ontbinden. De NVM beschrijft daarvoor een door beide partijen ondertekende koopovereenkomst met de tweede koper. Vaak wordt diens wettelijke bedenktijd afgewacht voordat de eerste koper wordt geïnformeerd.

Laat uw makelaar de volgorde, kennisgeving en termijnen bewaken. Partijen kunnen van het model afwijken; de daadwerkelijk overeengekomen clausule is bepalend.

Meer informatie: de uitleg van de NVM over de No Risk-clausule.

Waarom ik de NVM No Risk-clausule zelf nooit heb gebruikt

Ik ben deze constructie recent niet meer tegengekomen en heb de NVM No Risk-clausule zelf ook nog nooit gebruikt. In alle situaties die ik tot nu toe heb meegemaakt, zag ik onvoldoende voordeel voor de verkoper én onvoldoende voordeel voor de koper om hiervoor te kiezen.

De verkoper blijft onzeker of de eerste koop doorgaat. De eerste koper kan ondertussen voor de keuze komen te staan om alle ontbindende voorwaarden te laten vallen, terwijl zijn eigen woning nog niet verkocht is. Dat vind ik voor beide partijen weinig aantrekkelijk.

Ook voor andere geïnteresseerden vind ik deze constructie onwenselijk. Zij steken tijd en moeite in een bezichtiging, onderhandelingen en mogelijk een koopovereenkomst, terwijl de eerste koper uiteindelijk alsnog kan besluiten door te gaan. Ik vind het geen aantrekkelijke uitgangspositie om kandidaten op die manier bij een verkoop te betrekken.

Alles bij elkaar zie ik in mijn eigen praktijk vrijwel geen toegevoegde waarde in deze constructie. Daarom heb ik haar tot nu toe nooit gebruikt.

In het dossier uit de video lag de verkoop van mijn opdrachtgever acht weken stil. Dat was een afzonderlijke afspraak over een verkoopvoorbehoud. Bij de hiervoor beschreven No Risk-regeling kan de verkoper de verkoop ondertussen voortzetten.

Wat is het risico voor de verkoper?

U kunt tijd en andere verkoopkansen verliezen terwijl u wacht op de verkoop van een woning waarover u zelf weinig zeggenschap heeft. Daarbij gaat het niet alleen om de vraag of die woning op een verkoopsite staat. Ook de vraagprijs, bereikbaarheid voor bezichtigingen, opvolging van belangstelling en beoordeling van biedingen zijn relevant voor de voortgang.

Een tegenvallende verkoop betekent niet automatisch dat de koper onvoldoende heeft gedaan. Een woning kan ondanks serieuze inspanningen onverkocht blijven. Omgekeerd geeft alleen een advertentie u nog geen volledig beeld van wat er is geprobeerd.

Maak de verwachtingen vooraf concreet

Bespreek met uw makelaar welke afspraken in deze koop passen:

• Wanneer moet de eigen woning verkocht zijn en wat telt daarbij als ‘verkocht’?
• Welke inzet voor de verkoop wordt afgesproken, bijvoorbeeld over aanbieden, bezichtigen en opvolgen van belangstelling?
• Hoe blijft u op de hoogte van de voortgang en welke stukken zijn nodig bij een beroep op het voorbehoud?
• Blijft uw woning intussen beschikbaar voor andere belangstellenden, of ligt uw verkoop tijdelijk stil?

Leg relevante afspraken in de koopovereenkomst vast. Dit zijn bespreekpunten voor maatwerk, geen verplichtingen die vanzelf in iedere koop gelden.

Er komt een beroep op het voorbehoud binnen

Controleer de concrete clausule, de termijn, de vereiste melding en de onderbouwing. Bewaar relevante correspondentie en vraag om uitleg wanneer informatie elkaar tegenspreekt.

Dat iemand eerder niet mocht bezichtigen omdat een woning ‘verkocht’ zou zijn, bewijst op zichzelf geen misbruik. Een eerdere verkoop kan zijn misgelopen. De volledige gang van zaken en de afgesproken verplichtingen moeten worden beoordeeld.

Bij discussie over de geldigheid of een eventuele boete is juridische beoordeling nodig. Een betwist beroep leidt niet automatisch tot een boete.

De ervaring achter de video

Melvin beschrijft een eigen verkoopdossier waarin de verkoop acht weken werd stilgelegd om de kopers tijd te geven hun woning te verkopen. Hij had het risico vooraf met zijn opdrachtgever besproken.

Om die verkoop te helpen, ging hij actief rondbellen en zocht hij een mogelijke koper. Voor een werkelijk geïnteresseerde aankoopklant vroeg hij een bezichtiging aan. Die werd geweigerd omdat de woning al verkocht zou zijn. Melvin kwam op de reservelijst, maar was vijf weken later niet teruggebeld toen het beroep op het verkoopvoorbehoud binnenkwam.

Hij kon de correspondentie daarop direct overleggen. Volgens zijn toelichting heeft de koper uiteindelijk een fikse boete betaald om van de aankoop af te komen. Die afloop hoort bij dit dossier en voorspelt niet de uitkomst van een andere zaak.

De afgesproken clausule en de omstandigheden bepalen of een beroep op het voorbehoud geldig is. Laat een geschil juridisch beoordelen.