Voor kopers

Wat is een MJOP bij een VvE?

Kort antwoord:

Een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) is een planning voor groot onderhoud aan een appartementencomplex voor 10-30 jaar vooruit. Het bevat welk onderhoud wanneer moet gebeuren en wat het kost. Een goed MJOP voorkomt financiële verrassingen en zorgt dat het reservefonds voldoende is. We zien dagelijks situaties in ons werkgebied zoals Spijkenisse en Hoogvliet waar dit niet het geval is.

Beantwoord door: Melvin de Vree

Beëdigd NVM Makelaar en NRVT Register-Taxateur bij De Vree Makelaardij. Met ruim 15 jaar ervaring is hij dé lokale specialist voor Nissewaard (o.a. Spijkenisse), Voorne aan Zee (o.a. Hellevoetsluis, Brielle) en de regio Rotterdam-Rijnmond (Hoogvliet, Pernis en Rozenburg). Gespecialiseerd in de woningmakelaardij en taxaties.

NRVT Register | VastgoedCert: K75824866 | LinkedIn

Volledige uitleg

Wat is een meerjarenonderhoudsplan?

Een meerjarenonderhoudsplan (afgekort: MJOP) is een document dat beschrijft:

Planning

Welk onderhoud nodig is aan het gebouw
Wanneer dit onderhoud moet gebeuren

Financiën

Wat het gaat kosten
Hoe dit gefinancierd wordt uit het reservefonds

Het plan kijkt meestal 10 tot 30 jaar vooruit.

Is een MJOP verplicht?

Ja, bij sommige reglementen wel zoals bijvoorbeeld het model uit 2006.

Artikel 10 lid 2 KNB Modelreglement 2006:

“Het bestuur is verplicht een onderhoudsplan op te (laten) maken, waarin zijn opgenomen de onderhouds- en herstelwerkzaamheden en de vernieuwingen die op meer jaren betrekking hebben, met een schatting van de daaraan verbonden kosten en een gelijkmatige toerekening van die kosten aan de onderscheiden jaren.”

Let op: Als de splitsingsakte het modelreglement volgt, is het dus verplicht. In de praktijk hebben lang niet alle VVE’s een actueel MJOP.

Wat staat er in een MJOP?

Een goed MJOP bevat vijf belangrijke onderdelen:

1. Inventarisatie gebouw
Leeftijd en staat: Leeftijd en staat van alle onderdelen
Materialen: Materialen gebruikt
Onderhoudshistorie: Eerdere onderhoudsbeurten
Gebreken: Huidige gebreken
2. Onderhoudsplanning per onderdeel

Bijvoorbeeld:

Dak

Type: plat dak met EPDM
Aangelegd: 2008
Levensduur: 20-25 jaar
Vervangen: 2028-2033
Geschatte kosten: €120.000

Gevel

Type: baksteen met voegwerk
Laatste renovatie: 2010
Volgende beurt: 2030
Geschatte kosten: €100.000

3. Kostenraming per jaar
Werkzaamheden: Welke werkzaamheden per jaar
Geschatte kosten: Kosten per werkzaamheid
Cumulatief totaal: Oplopend totaal over de jaren
4. Reservefonds prognose
Huidig reservefonds: Bijvoorbeeld: €300.000
Jaarlijkse toevoeging: Bijvoorbeeld: €14.400
Geprognosticeerde uitgaven: Verwachte kosten volgens planning
Verwacht saldo: Reservefonds over 5/10/15 jaar
5. Advies VVE-bijdrage
Toereikendheid huidige bijdrage: Is de huidige maandelijkse bijdrage voldoende?
Aanpassingen: Moet er meer gereserveerd worden?
Extra omslagen: Zijn er extra omslagen nodig?

Wie maakt een MJOP?

Een MJOP wordt meestal gemaakt door:

✓

Gespecialiseerd bureau

(meest gebruikelijk)

Bouwkundig adviseurs
VVE-beheerders met technische expertise
Kosten: €1.500 – €4.000

⚠️

VVE-beheerder

(als onderdeel dienstverlening)

Soms inbegrepen in beheerpakket
Variabele kwaliteit

✗

VVE-bestuur zelf

(niet aan te raden)

Risico op onvolledigheden
Kosten vaak onderschat
Geen objectieve blik

Aanpak bij professioneel bureau:

Inspectie ter plaatse
Inventarisatie alle onderdelen
Inschatten restlevensduur
Kostprijzen opvragen bij aannemers
Document opstellen
Presentatie aan VVE

Vaak ligt er een bouwkundig rapport onder

Een goed MJOP is gebaseerd op een bouwkundig rapport. Dit betekent:

Een bouwkundige heeft het hele complex geïnspecteerd
Er is een inschatting gemaakt van de levensduur per onderdeel
De kostenposten zijn realistisch gebaseerd op actuele marktprijzen
Het rapport vormt de onderbouwing voor de planning

Zonder bouwkundig rapport is een MJOP vaak onvolledig of te optimistisch.

Waarschuwing: Case Spijkenisse – juridische valkuil

Wat gebeurde er?

Vrij recent hebben we het meegemaakt bij een appartementencomplex in Spijkenisse:

In de splitsingsakte stond dat het onderhoud van de kozijnen tot de gemeenschappelijke delen behoorde
De VVE had met z’n allen afgesproken tijdens een vergadering dat de kozijnen geen onderdeel waren van het gebouw
In het MJOP was daarom geen rekening gehouden met de kosten voor kozijnenonderhoud
Sommige eigenaren hadden zelf al nieuwe kunststof kozijnen laten plaatsen

Het probleem:

Dit kan juridisch niet. Op het moment dat je dat soort aanpassingen wil maken, zal je de splitsingsakte moeten aanpassen. Dat kan alleen bij een notaris, samen met alle leden. Dit was niet gebeurd.

Het risico:

Wat als er een eigenaar is die zegt: “Ja, maar leuk dat jullie dat met z’n allen afgesproken hebben, maar ik ben het daar niet mee eens. Ik heb het gekocht op basis van het reglement.”

Dan betekent het:

De eigenaar die net kunststof kozijnen heeft laten plaatsen moet meebetalen aan de slechte kozijnen van de buren
De VVE moet alsnog alle kozijnen onderhouden volgens de splitsingsakte
Er ontstaat een tekort in het reservefonds
Er komen onverwachte extra lasten

De les:

Check altijd of het MJOP compleet is volgens de splitsingsakte
Vergaderafspraken zijn niet altijd juridisch bindend
Ontbrekende onderhoudsposten = groot financieel risico
Bij twijfel: vraag om de splitsingsakte en vergelijk met MJOP

Waarom is een MJOP belangrijk?

Zonder MJOP loop je tegen verrassingen aan:

❌ Je weet niet wat er staat te wachten
❌ Je weet niet wat de kostenposten gaan zijn
❌ Bij spoed moet het toch betaald worden
❌ Jij betaalt mee als mede-eigenaar
❌ Risico op hoge extra kosten

Met MJOP voorkom je problemen:

✓ Weten waar je aan begint
✓ Reservefonds is op orde
✓ Geen financiële verrassingen
✓ Waarde blijft op peil
✓ Belangrijk voor taxaties

Hoe beoordeel je een MJOP?

Check 1: Is het actueel?

✅

Goed
0-3 jaar oud

⚠️

Matig
3-5 jaar oud

❌

Slecht
5+ jaar oud of afwezig

Waarom: Kostprijzen veranderen, staat gebouw verandert.

Check 2: Is het compleet?

Een goed MJOP behandelt minimaal:

Dak en dakgoten

Gevel en voegwerk

Kozijnen en ramen

Balkons en galerijen

Lift (indien aanwezig)

Centrale voorzieningen

Riolering en drainage

Fundering (bij oudere panden)

Schilderwerk

Check 3: Zijn de kosten realistisch?

Hoe zijn de kosten tot stand gekomen en zijn deze passend om uit te laten voeren?

Check 4: Past het reservefonds?

Rekensommetje:

Huidig reservefonds + (Jaarlijkse storting × jaren) ≥ Geplande uitgaven

Voorbeeld:

Reservefonds: €300.000
Storting: €14.400/jaar
Over 5 jaar: €300.000 + €72.000 = €372.000
Geplande uitgaven 5 jaar: €205.000
Resultaat: €167.000 over ✅

Als de uitkomst negatief is: rode vlag 🚩

Check 5: Wie heeft het gemaakt?

✅ Goed: Onafhankelijk bouwkundig bureau

⚠️ Matig: VVE-beheerder (kan belangenverstrengeling zijn)

❌ Slecht: VVE-bestuur zelf, geen documentatie

Rode vlaggen

Let op deze signalen – ze kunnen wijzen op problemen:

🚩 Geen MJOP aanwezig – VVE neemt verantwoordelijkheid niet serieus
🚩 MJOP ouder dan 5 jaar – Niet meer actueel
🚩 Onvolledig MJOP – Belangrijke onderdelen ontbreken (zie case Spijkenisse)
🚩 MJOP komt niet overeen met splitsingsakte – Juridisch risico
🚩 Te optimistische kosten – Bedragen lijken te laag
🚩 Reservefonds past niet bij MJOP – Groot tekort verwacht
🚩 VVE negeert MJOP – Plan bestaat maar wordt niet gevolgd
🚩 Veel achterstallig onderhoud – Plan is niet uitgevoerd
🚩 Geen bouwkundig rapport – MJOP niet onderbouwd

Wat als er geen MJOP is?

Als er geen MJOP is, wees dan extra voorzichtig. Zelf kan je rekening houden met een financiële buffer en dat de kosten gaan stijgen, maar wat zijn de gevolgen voor de rest van de leden?

Kunnen leden de hogere bijdrage die nodig is voor het onderhoud überhaupt betalen? Hou hier rekening mee als je een appartement koopt!

📋

Download de gratis VVE Checklist

Alle controlepunten overzichtelijk op een rij. Gebruik deze checklist bij het beoordelen van VVE-documenten.

Bekijk de VVE Checklist

Checklist voor kopers

Vraag het MJOP op – Voor de bezichtiging al
Check wanneer het gemaakt is – Max 3 jaar oud
Lees het door – Let op grote kostenposten komende 5 jaar
Vergelijk met reservefonds – Past het?
Check of het wordt gevolgd – Zijn eerdere plannen uitgevoerd?
Let op achterstallig onderhoud – Bij bezichtiging buiten kijken
Vraag VVE-bestuur – Zijn er aanvullingen? Recente inspecties?
Bereken impact op jou – Wat kost het groot onderhoud komende 5 jaar per maand?

💬

Hulp nodig bij het interpreteren van VVE-documenten?

In een VVE Inzicht Gesprek van 45 minuten nemen we jouw documenten samen door. Je leert wat je ziet, waar je op moet letten en welke vervolgvragen je moet stellen.

Meer over VVE Inzicht Gesprek

Hulp nodig bij beoordeling?

Als NVM-makelaar en NRVT-taxateur beoordelen wij de situatie:

Of er een MJOP is en of die actueel is
Of de geplande kosten realistisch zijn
Of het reservefonds past bij het plan
Of er achterstallig onderhoud is
Hoe dit de waarde beïnvloedt
Welke risico’s er zijn op extra kosten

Zeker weten dat u niet tegen problemen aanloopt in de toekomst? Schakel ons in als aankoopmakelaar. Dan controleren we onder andere de VVE-situatie voordat u als koper in een financiële strop stapt.

Appartement kopen? Wij nemen uw onderzoek uit handen.

Vrijblijvend en zonder verplichtingen

Meer informatie